¿Qué es el derecho de retracto en alquileres?

febrero 7, 2025

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1. Concepto y regulación del derecho de retracto

El derecho de retracto se encuentra regulado en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estableciendo que cuando un inmueble arrendado es vendido, el arrendatario tiene la posibilidad de adquirirlo en las mismas condiciones pactadas con el comprador externo.

Existen dos figuras principales de retracto en el ámbito de los arrendamientos:

Derecho de tanteo: Permite al inquilino comprar la vivienda antes de que el propietario la venda a un tercero, si este ha manifestado su intención de venta.
Derecho de retracto: Se ejerce cuando la vivienda ya ha sido vendida sin respetar el derecho de tanteo, permitiendo al arrendatario subrogarse en las mismas condiciones.

2. Requisitos para ejercer el derecho de retracto

Para que un inquilino pueda ejercer su derecho de retracto, deben cumplirse ciertos requisitos:

Existencia de un contrato de arrendamiento vigente: El inquilino debe tener un contrato legal de alquiler en el momento de la venta del inmueble.
Comunicación de la venta: El propietario debe notificar formalmente al inquilino las condiciones de la venta.
Plazo para ejercerlo:
- En caso de retracto, el inquilino tiene 30 días naturales desde que recibe la notificación de la venta.
Condiciones de compra: El inquilino debe aceptar la compra en las mismas condiciones pactadas con el comprador.

3. Excepciones al derecho de retracto

El arrendatario no podrá ejercer su derecho en los siguientes casos:

Si la venta es de todo un edificio con múltiples arrendatarios y no de una sola vivienda.
Si se vende a un familiar directo (cónyuge, ascendiente o descendiente).
Si el contrato de alquiler ha excluido expresamente este derecho, algo permitido en ciertos casos según la legislación vigente.

4. Procedimiento para ejercer el derecho de retracto

Si un inquilino desea ejercer su derecho de retracto tras conocer que el inmueble ha sido vendido, debe seguir estos pasos:

Presentar una notificación fehaciente al comprador y vendedor indicando su intención de ejercer el retracto.
Depositar el precio de compra en un notario o cuenta judicial.
Formalizar la compraventa ante notario en los mismos términos que se acordaron con el comprador original.

5. Beneficios del derecho de retracto para los inquilinos

Permite al inquilino mantener su vivienda sin riesgo de desalojo por parte del nuevo propietario.
Da la oportunidad de adquirir la propiedad que habita a un precio ya negociado.
Protege a inquilinos de ventas inesperadas que puedan alterar sus condiciones de vida o negocio.

Conclusión

El derecho de retracto en alquileres es un mecanismo legal que protege al inquilino ante la venta de su vivienda o local comercial, dándole la opción de comprarlo en las mismas condiciones. Conocer este derecho y su procedimiento es clave para cualquier arrendatario que desee evitar cambios inesperados en su contrato de alquiler.

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